土地开发

澳大利亚政治稳定，自然环境好，宏观经济基础稳固，人口逐年增长，生活方式多样，很多新移民发现从事土地开发是一项高回报的投资。 但是，从事土地开发也并非一件易事，既要受制于政府的政策，又有着规划、市场、销售和建造等风险。

在澳洲进行土地开发，您必须要了解哪些问题？

• 澳洲土地开发的产权类型：

澳洲不动产产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。澳洲房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

• 澳洲土地开发的产权持有方式：

根据澳洲产权法，共有关系主要有两种：一种是共同共有（Joint Tenancy），另一种是按份共有（Tenancy in Common）。另外，产权持有方式还有独立产权（Sole Ownership）、合作股份产权（Tenancy in Partnership）、企业产权（Co-ownership）、信托和家庭信托(Trust and Family Trust)。土地房屋的买方为两人或以上时，在办理房产过户时必须注明他们选定的共有关系；如果拒绝选定，产权处将以等额按份共有的方式登记。

• 澳洲土地开发的尽职调查：

主要分为跨境投资监管与合规性（FIRB）调查。根据海外并购条例第52条，如果投资人购买的商业地产为空地，则该购买依然需要FIRB的审批。审批后，购买人需要在4年内开发空地并且不得在开发完成前出售空地。所谓”空地”指的是土地上没有永久性建筑供人或牲畜居住、或用于堆放货物。如果商业地产为已开发（比如酒店、办公室、餐馆、停车场等）且价值不超过$261 million，则无需申报。

• 澳洲土地开发海外投资审查（FIRB）：

海外人士购买住宅用地必须通过FIRB。这里的海外人士既包括个人也包括海外公司或者信托。

• 澳洲土地开发时遇到的第三方权益：

第三方权益主要包括地役权（Easement）、盖印合同（Covenant）、异议通知（Caveat）和抵押（Mortgage）。其中地役权的内容与权利表现主要为通行权，在他人土地上建设或使用下水道或污水道、供水管道或供电线路、建设共同分享的围墙等。

• 澳洲土地开发销售中的GST问题：

如果要购买、出售、或开发房产，那么将强烈建议登记 GST，因为您将被认为是在进行企业经营。即使是像划分土地并进行开发建设这样的“一次性”交易，您仍然需要登记GST。如果在连续的12 个月之内实际或预估销售总额不低于＄75,000，则必须登记 GST。但是，销售自住或二手民用住宅、收取民用住宅租金，建造家庭自住民用住宅等情况不需要考虑GST。

• 澳洲土地开发销售中租约与租户问题：

如果购买的土地上有商业行为，那就一定会涉及到现有租约与租户的问题。不同于住宅房产买卖，大多数情况下是以空房的形式成交。

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